Go, go Luzian go (part III...'ausgeflippt' edition...)

Condo Life: Flasche Leer

Mehr als 25000 Wohungen sind in Washington im Bau
Von Luzian Caspar
(Washington)



Die spekulative Blase im US-„Condominium"-Markt ist geborsten. Die Zeiten, als man mit „Flippen" von Eigentumswohnungen über Nacht Zehntausende von Dollars verdienen konnte, sind vorbei. Viele Spekulanten sitzen auf unverkäuflichen Wohnungen. Dies drückt jetzt auf den Markt generell.

„Die Ehrfurcht erheischende Power einer Residenz im Turnberry Tower" - so heißt es über einem Inserat, das in den letzten Wochen wiederholt in der Washingtoner Presse erschienen ist. Es zeigt die Skizze eines eindrucksvollen, gut zwanzigstöckigen Glasturms, der in Rosslyn, direkt vis-à-vis des Washingtoner Stadtteils Georgetown, gebaut werden soll. „Stellen Sie sich vor: Sie treten aus dem privaten Lift, der Sie in ihre Wohnung bringt, Sie haben Ihre Wünsche beim Concierge deponiert, und jetzt empfängt Sie die magistrale Aussicht auf die historischen Denkmäler der Hauptstadt", heißt es in dem Inserat.

Die „Power-Residenzen", wie das Inserat sie nennt, alle mit Granit-Küchen, Marmorbädern und italienischen Schränken, kosten zwischen 800 000 und vier Millionen Dollar. Der Erbauer, ein Spezialist für Luxus-Eigenrumswohnungen auf den Bahamas und in Florida, verspricht „noch nie da gewesenen Service und Sicherheit". Wahrlich ein gebührendes Ambiente für einen Washingtoner „power broker" oder jemand, der es sein möchte.

Umsätze bei Luxuswohnungen sind gestiegen

Der „Turnberry Tower" wird ein Erfolg werden. Von den 300 Residenzen seien bereits 100 verkauft, sagt Nancy Itteilag, die Verkaufsdirektorin von Long & Foster, die für das Gebäude zuständig ist. Denn Luxuswohnungen seien eine Ausnahme, und „Turnberry Tower" sei ein Gebäude, wie Washington es noch nie gesehen habe. Auf dem Markt für Luxuswohnungen (über eine Million Dollar) seien die Umsätze im ersten Quartal um 21 Prozent gestiegen. Doch der Rest des Condominium-Markts ist schwach. Das Angebot hat die Nachfrage überwältigt, denn Zehntausende von „Condos" stehen vor der Vollendung, und die Käufer sind angesichts exorbitanter Preise und steigender Zinssätze vorsichtig gewordenn.

Zwischen Januar und März hat sich der Absatz von Eigentumswohnungen in der Region Washington laut einer Studie verglichen mit dem Vorjahr praktisch halbiert. Laut einer anderen Studie hat sich die Zahl der Condos, die auf dem Markt sind, verglichen mit dem Vorjahr vervierfacht. Dies hat das spekulative Element praktisch vollständig aus dem Markt vertrieben. „Die Zeiten, als man eine Eigentumswohnung vor Baubeginn fü 250.000 Dollar kaufen und nach der Fertigstellung für 350.000 Dollar weiterverkaufen konnte, sind vorbei", meint Betsy Twigg, eine Immobilienhändlerin der Washingtoner Firma „Long & Foster". „Vor allem im unteren Segment ist der Condo-Markt mittelmäßig".

Vor einem Jahr war das „Flipping" noch in vollem Gange. Spekulanten - vom russischen Ölmagnaten bis zum Zahnarzt aus den Washingtoner Vororten Bethesda, Chevy Chase oder Potomac - kauften Eigentumswohnungen in Serie zusammen, um sie nach wenigen Wochen mit Gewinn wieder zu verkaufen. Weil der Markt so rasant stieg, verdienten sie jedesmal Zehntausende von Dollars. Aber im letzten Sommer wurde der Höhepunkt überschritten. Die Nachfrage gab nach, und die Preise verflachten.

Ablesbar war die Wende am Schwall von Inseraten, der durch den Blätterwald rauschte. Die „Washington Post" publizierte eigens eine Beilage mit dem Titel „Condo Living". „Es ist nicht zu spät, Ihr Leben zu verschönern", hieß es in einem der Inserate.

Es zeigte eine Badenixe in Bikini und Strohhut, die sich auf dem Sprungbrett eines Swimming Pools räkelte. Daneben Fotos einer jungen Frau im Fitness-Raum und zwei junger Paare - trendige „Twentysomethings" - beim Weinprobieren. „Das ist Leben!", versprachen die Inserate. „Leben Sie mit Stil!". Überall junge Frauen - an der Bar, mit Cocktail-Glas und schmachtendem Blick, auf dem Sofa oder im luftigen Sommerrock auf dem Fenstersims -, und immer wieder attraktive junge Leute: Paare an der Bar, im Fitness-Klub oder zu Hause an der Espressomaschine.

Die Botschaft war klar: Wer populär sein will, zieht in einen Condo-Tower. Aber auch die Inserate konnten den Trend nicht wenden, denn die Marktrealitäten waren zu stark. Die Preise waren zu schnell zu hoch gestiegen, und zu viele „Condos" waren auf dem Markt.
Laut einer Firma sollen mehr als 25000 Eigentumswohnungen in Washington im Bau sein. Es ist klar, dass ein solcher Schwall nicht über Nacht absorbiert werden kann. Ähnlich ist die Lage in Miami, wo mehr als 70 000 Condos im Bau sein sollen, und in Las Vegas. Der „Condo craze" hat sich überschlagen. „Urban living" mag immer noch „in" sein, aber Geld verdienen kann man mit Condo-Käufen gegenwärtig nicht mehr.

Ganzer Markt in Mitleidenschaft

Die Misere der Spekulanten zieht den ganzen Markt in Mitleidenschaft. Denn alle Verkäufer müssen jetzt mit den Spekulanten konkurrieren, die auf mehreren Wohnungen sitzen und, weil sie die Objekte auf Pump gekauft haben, oft verzweifelt versuchen, ihre Condos so rasch wie möglich loszuwerden, und deshalb bereit sind, tiefe Abschläge zu akzeptieren. „Aus diesem Grund versuchten wir immer, die Spekulanten fern zu halten", sagt ein Immobilienhändler. „Wenn das spekulative Element flüchtet, verlieren wir alle".

Der Washingtoner Markt habe mehr Spekulation erlebt als jeder andere US-Markt, zumindest bei den teureren Objekten, glaubt Robert Toll, der Besitzer der größten US-Eigenheim-Baufirma. Sogar Millionenvillen seien in den Washingtoner Vororten oft von Spekulanten gekauft worden. Die letzte Hoffnung sind jetzt - wie in Miami - die ausländischen Investoren. Jeder Bauherr hofft, reiche Privatkäufer aus Europa, Russland oder Asien anzulocken. Aber diese sind heute nicht mehr so leicht bereit, sich im US-Markt zu engagieren.

Eigenheim-Markt ist weiter in guter Verfassung


Mitgezogen wird der Rest des Markts - die traditionellen Einfamilienhäuser. (Sie machen heute noch etwa 70 Prozent des Markts aus). Der Eigenheim-Markt sei noch nicht so schwach wie der Condo-Markt und vorläufig weiterhin in ziemlich guter Verfassung, sagen Immobilienhändler. Vor allem in Washington sei die Nachfrage nach wie vor stark, zumindest in den inneren Vorstädten, denn seit dem 11. September habe die Region Washington ein gewaltiges Wachstum an Arbeitsplätzen in der Rüstungs- und Geheimdienstbranche erlebt.

Auch in anderen Regionen der USA ist der Einfamilienhaus-Markt stärker als der Condo-Markt. Aber die Frage ist, wie lange er noch hält. Die Hypothekarzinsen steigen, und dies setzt den Häusermarkt unter Druck. Im besten Fall sei eine „sanfte Landung" zu erwarten, sagen Experten; im schlimmsten Fall ein Kollaps. Am meisten gefährdet sind die wirtschaftlich schwächsten Hausbesitzer - die drei bis vier Prozent, die im Boom der letzten Jahre erstmals Hausbesitzer geworden sind, oft mit Hypotheken, die einer Falle gleichen. Die Besitzer von „Power-Residenzen" werden kaum betroffen sein - Leute mit Connections in der Hauptstadt schwimmen immer obenauf.